Жилье и Швеция

Напишу-ка я вам про недвижимость в Швеции. Потому что, почему бы и нет. Я не знаю понадобятся ли вам подобные знания вам вряд ли понадобятся на практике, но с точки зрения местного устройства есть интересные моменты. Но в случае если вы вдруг переедете в Швецию, знать это не то что полезно, но обязательно.

Казалось бы, что может быть проще? Вот есть недвижимость! Можно купить, можно продать, а можно и в аренду сдать. Но в Швеции рынок недвижимости устроен значительно сложнее чем, например, в России. Самая большая сложность, которую человеку из СНГ поначалу довольно сложно понять - это аренда.

Существует по сути два типа аренды это «Förstahandskontrakt» (фёштахандсконтракт) – аренда из первых рук и «Andrahandskontrakt»(андрахандсконтракт) – аренда из вторых рук, если переводить дословно. Начнем с аренды из первых рук. С одной стороны, это привычная нам аренда, когда есть собственник жилья, а есть арендатор и они заключают договор напрямую. Но здесь в Швеции такая аренда имеет массу нюансов. Найти жилье из первых рук как правило довольно сложно и считается за отдельную удачу. Дело в том, что в Швеции большое количество застройщиков после постройки дома не продают в нем квартиры, а становятся ленлордами, т.е. управляющей компанией и арендодателем в одном лице. Иногда застройщиком может выступать коммуна, т.е. местный муниципалитет, иногда частные строительные компании. Есть даже маленькие компании, которые выкупают квартиры, реновируют их, а после этого сдают. Т.е. скорее всего, если вы арендуете из первых рук, то скорее всего это будет именно компания или местная коммуна, а не человек. С учетом этого в Швеции существует ещё одна парадоксальная особенность. Население в Швеции постоянно растет и количество жилья не успевает расти вслед. Из-за этого здесь существует очередь на аренду жилья из первых рук. Да, именно так. Очередь на право аренды. И эта очередь не маленькая, иногда на пару лет, а чаще и больше. Чаще всего это устроено так: люди, пытающиеся получить контракт из первых рук, регистрируются на сайте арендодателя, становятся в электронную очередь и начинают копить условные баллы. Как правило, один день в очереди дает тебе один или несколько баллов. В некоторых случаях баллы можно покупать, но не больше определенного количества. Вы, наверное, подумаете, вот сумасшествие какое-то, стоять в очереди на аренду. Но для этого есть свои причины. Во-первых, жилье в аренду из первых рук как правило дешевле рыночной цены, где-то процентов на 20-30. Во-вторых, чаще всего это фиксированный контракт, не ограниченный по времени, а значит можно жить, не боясь, что завтра тебе не продлят контракт. В-третьих, такой контракт надежнее, потому что арендодателем является не человек, а компания или коммуна, а значит, можно исключить человеческий фактор из взаимоотношений. В-четвертых, и это одна из основных причин, жилье можно пересдать! Если тебе нужно куда-то уехать, или у тебя есть другое жилье, ты можешь, отстояв очередь и получив контракт, сдать его другим нуждающимся по цене выше, чем снимаешь ты, а разницу положить в карман. Приятно, не правда ли? Единственное, что нужно в обязательном порядке - так это заручиться согласием арендодателя, которое он, скорее всего, даст.

Конечно, контракт из первых рук — это не всегда контракт, ради которого нужно стоять в очереди, бывает, что арендовать можно и у обычного человека-собственника жилья, у которого есть только эта квартира, но таких случаев не так уж и много. Большинство жилья из первых рук — это все-таки профессиональные арендодатели. Чаще всего если арендуешь квартиру у человека, а не у фирмы, из первых рук, скорее всего это будет частный дом, а не многоквартирный.

Тут мы подходим ко второму типу аренды, жилье из вторых рук. Andrahandskontrakt, или жилье из вторых рук, по своей сути является обычной субарендой, т.е. случай, когда вы снимаете жилье у человека, у которого заключен контракт на аренду из первых рук. Особенность субаренды в Швеции в том, что абсолютное большинство жилья, которое вы найдете на сайтах об аренде жилья, будет именно контрактом из вторых рук. Именно об этой рыночной цене я и говорил выше. Если вам нужно снять жилье прямо здесь и сейчас, например потому, что вы только что приехали в страну, скорее всего, вы снимете на условиях именно субаренды. То, что в России является рынком аренды, здесь по сути является рынком субаренды. Шведы, не будь дураками и имея достаточно времени, становятся в очередь на аренду жилья из первых рук, а получив такую жилплощадь, сразу же её пересдают. Ну, или живут сами, конечно. При этом арендаторы найдутся всегда. Стоит только опубликовать объявление, как к тебе ломанутся десятки страждущих, если говорить о регионах, где существует перенаселение, например, Стокгольм, Сконе или Гетеборг. Сдают такое жильё обычно чуть дороже, чем снимают сами по контракту из первых рук. Важной особенностью является то, что арендатор отвечает за своего субарендатора перед арендодателем, поэтому субарендатора стараются подбирать очень тщательно. Если вы курите или у вас есть домашние животные, квартиру из вторых рук (иногда и из первых, конечно) вам будет снять очень сложно. Такие вот особенности. В России все гораздо проще. Впрочем, у нас тоже есть что-то подобное, а именно - жилье по соцнайму, но сравнение очень отдаленное и по сути является пережитком прошлого. А в Швеции такой вот скандинавский социализм, с очень капиталистическим лицом.

Теперь что касается права собственности на жилье. Особенность Швеции проявляется в том, что большинство жилья не находится в собственности. Как я и говорил в начале, потому что застройщики не стремятся продавать жилье, а чаще всего сдают то, что они построили. Но что, если платить аренду не хочется, а хочется сразу принести кубышку денег и вселиться? Конечно же, есть и такие предложения! Только есть большое НО. Скорее всего, вы покупаете не само жилье, а долю в жилищном кооперативе. Эта самая доля позволяет закрепить за вами квартиру и иное имущество, но право собственности на долю в кооперативе не означает право собственности на квартиру. В реальности, такое владение ничем не отличается от права собственности напрямую. На покупку доли можно взять кредит (ипотеку), можно купить сразу. Но есть один очень важный нюанс, который очень сильно отличает такое владение от права собственности. Если вы будете нарушать правила кооператива и мешать вашим соседям, то кооператив может заставить вас продать долю и выселиться из дома. И это как, ни странно, огромный плюс. В России, если маргинальная личность тем или иным способом получит право собственности на квартиру, например, от государства или по наследству, или квартира была, но вот человек внезапно опустился на социальное дно, то соседи ничего с этим сделать не могут. В такой квартире можно устраивать притоны, алкогольный вечеринки, держать 100 кошек или захламлять от пола до потолка с соответствующим запахом, никто не может лишить права собственности за исключением совсем уж крайних случаев. И такая квартира становиться огромной головной болью для соседей. В Швеции, если ты мешаешь соседям, тебя могу выселить. В целом, я думаю, это хорошо. Иногда случается, что тебе даже могут и не продать квартиру, если кооператив не согласен на твою кандидатуру как покупателя. Т.е. соседи, по сути, подбирают себе соседей. Не всегда, но в самых благополучных и элитных районах скорее всего так и будет. Конечно, это как плюс, так и минус. Ну, и в жизни дома приходится участвовать гораздо более активно. Например, если все соседи решили капитально отремонтировать всю канализацию в доме. Делать нечего, и тебе придётся тоже раскошелиться и вложиться в найм подрядчика. Еще одна особенность, не свойственная российскому рынку, это торги при покупке и обязательное участие агента по недвижимости. В случае, когда ты решишь купить квартиру, кроме тебя будут и другие кандидаты. При таком раскладе, скорее всего, устроят торги и заключат договор с тем, кто предложит бОльшую цену. Но нужно учитывать, что могут и не заключить, в том числе по обстоятельствам, которые я описал выше. Обычное в нашем понимании право собственности на жилье тоже существует, но чаще всего это относится к частным домам и виллам. Найти в многоквартирном доме квартиру без кооператива, насколько я понял, довольно сложно. Так что получается, что жить в квартире это не только право, но и большая обязанность по отношению к содержанию жилья и по отношению к соседям.

Есть ещё особенности. Кухонный гарнитур считается частью квартиры. Поэтому квартиру всегда продают или сдают с кухней. При переезде никто кухню не забирает. Также вместе с квартирой тебе достаются и все общественные пространства в доме. Например, гриль во дворе, подвал с общей стиральной и сушильной машиной, кладовкой, иными пространствами для всех. Если пространство востребованное, то время надо бронировать заранее. И все, что я расписал, это только вершина айсберга, почти уверен, что кое-где я мог допустить неточности, но общих чертах ситуация именно такая. И говорить об этом можно еще долго. Так что как нибудь может я расскажу еще что нибудь о Швеции.