Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса Статьи редакции

В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.

Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.

В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.

• В чём суть и недостатки закона о реновации;
  
• Как выбирают дома под реновацию на примере Москвы;
  
• Как появились панельные микрорайоны, которые теперь хотят сносить;
• Что сейчас строят вместо советских панелек (да, многоэтажки);
  
• Как можно модернизировать жильё без сноса — рассказывает директор проектов «Стрелки».

23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.

Сносить смогут:

• Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
• Неаварийное панельное жильё;
• Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
  
• Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
• Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.

Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».

Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.

Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.

Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.

Ещё одна причина для критики закона — перед голосованием о сносе нельзя толком узнать, за что вообще голосуешь. Жители смогут оспорить решение о сносе дома только до того, как власти утвердят документы по проекту планировки района. Его будут рассматривать на публичных слушаниях, но люди уже не смогут повлиять на концепцию развития территории, так что вместо пятиэтажных рискуют получить 50-этажные дома.

Новым законом остались недовольны некоторые депутаты Госдумы от партии «Справедливая Россия». Как отметил её член Дмитрий Ионин, реновация должна была стать надеждой для жителей аварийных домов, но превратилась в «потенциальную трагедию для сотен тысяч наших граждан, [которые опасаются] что окажутся натуральными бомжами».

В России уже есть опыт реновации и комплексного развития территорий — и он не идеален. Перед Олимпиадой 2014 года в Сочи изымали участки под строительство стадиона и других объектов. Тогда из домов выселили около 2500 человек, однако многих из них не устроили условия, предложенные государством. Около 14% споров из-за принудительного переселения рассматривались в суде, в том числе в ЕСПЧ. Дома изымали также во Владивостоке во время саммита АТЭС и в новой и старой Москве.

Закон о реновации в Москве приняли в 2017 году — за год до выборов мэра столицы, в которых во второй раз победил Сергей Собянин. Программа рассчитана на 15 лет, в течение которых власти потратят на неё около трёх триллионов рублей.

После анонсирования реновации в Москве несколько раз проходили крупные протесты с десятками тысяч москвичей. Митингующие выходили с плакатами своих районов и выступали против законопроекта и сноса панелек с лозунгами «Мой дом — моя крепость», «Собянину не верим» и «Ремонт, а не снос».

Перед подписанием закона за или против переселения голосовали жители домов, попавших под реновацию. Процедура проходила так: сначала власти опубликовали списки домов, предлагаемых к сносу. Жителям давалось два (изначально один) месяца на принятие решения. Отдать голос можно было на платформе «Активный гражданин» или в центре госуслуг — дом подлежал сносу при 2/3 голосов за это. Проголосовать можно было и на собрании собственников, но тогда решение принималось большинством.

Среди собственников разгорелось множество споров и сомнений. Они не знали, в какие дома их переселят и кто будет застройщиком. Многие не доверяли обещаниям властей о предоставлении квартир большего метража и переселении в рамках своего района. До сих пор не ясно, почему соседи могут определять судьбу личного имущества друг друга.

Во время голосования произошло несколько странных событий. Мэрия меняла правила несколько раз уже тогда, когда оно началось — а в последний раз прямо за день до завершения процедуры. Власти не учитывали явку, поэтому судьбу нескольких домов решил всего один голос. Позже мэрия вообще скрыла сведения о явке.

Реновацию оправдывали тем, что срок службы советских панелек подошёл к концу, однако это не так — и противоречат друг другу сами московские власти. Описывая необходимость реновации мэрия сообщала, что «дома были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25–50 лет, эти сроки уже истекли или истекут в ближайшие годы». А на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы сказано, что хрущёвки рассчитаны на 50 лет службы, а с учётом капитального ремонта — на 100 лет. То есть мэрия занизила срок службы панелек в два раза.

Под прицел закона о реновации попали дореволюционные, сталинские дома, но в основном — советская микрорайонная застройка, состоящая из панелек. Такие типовые дома появились в СССР с приходом Никиты Хрущёва и его манифестом «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» в 1955 году. В следующем году на 20 съезде ЦК КПСС поставили цель: за 20 лет построить в Москве 65 миллионов квадратных метров жилья, чтобы компенсировать его острый дефицит и расселить советских людей из деревянных бараков, землянок и коммуналок в собственные квартиры.

Как должны были выглядеть новые районы никто к тому моменту не решил, поэтому в 1956 году Специальное архитектурно-конструкторское бюро (САКБ) и созданный научно-исследовательский и проектный институт в Академии строительства и архитектуры начали эксперимент. Под строительство нового жилого района выделили территорию на окраине Москвы в посёлке Новые Черёмушки (теперь метро Академическая) — его назвали девятым кварталом Новых Черёмушек.

Руководил проектом архитектор Натан Остерман — ему нужно было не только построить 16 экспериментальных многоквартирных домов, но разработать целую экосистему микрорайона, оптимальную конструкцию домов и планировку квартир для одной семьи. Вместе с экспериментальным строительством производились и социологические исследования того, как инфраструктура жилых районов влияет на формирование личности.

Результаты эксперимента должны были стать основой для массового строительства жилья, поэтому команда изучала даже движение солнца и способы достижения максимально эффективного потребления света, а также уровень шума и методы его подавления.

Строительство девятого района Новых Черёмушек закончилось в 1959 году. Главная идея была в том, чтобы создать обособленные жилые кварталы, напоминающие город-сад. В проекте была тщательно продумана инфраструктура: появились школа, детский сад, кинотеатр «Ракета» (позже переименованный в «Улан-Батор») и несколько магазинов на внешней части района.

Дома имели внутренние дворы с продуманной сетью тропинок и парковками на внешней стороне кварталов — автомобили не могли заехать вглубь дворов. Для социализации жителей создали общие территории: детские и спортивные площадки, фонтаны, неглубокие бассейны для детей и места для отдыха. Для хозяйственных нужд, например, мытья ковров, выделили отдельную территорию за магазинами. В общем, архитекторы заложили в район те основы, которые сейчас ценятся при строительстве комфортных европейских жилых кварталов.

Квартиры проектировали тоже с учётом необходимости экономии. Они были небольшого метража с маленькими помещениями. В тот момент появилась потребность создания для таких квартир функциональной компактной мебели, например, диванов-кроватей и раскладывающихся столов.

Вслед за строительством девятого квартала последовали экспериментальные десятый, одиннадцатый и двенадцатые — в них пробовали более современные способы строительства, новые материалы и более высокую этажность.

Именно экспериментальный район Новых Черёмушек в Москве стал прототипом для массовой застройки панельными домами советских городов вплоть до 1990-х годов. В столице строительство панельных кварталов быстрыми темпами началось на присоединённых районах на окраинах: в Северном Измайлово, Новых Кузьминках, Волхонке—ЗИЛ, Фили—Мазилово, Хорошёво—Мневники и других.

Срок службы панельных домов для разных серий отличается. Для сносимых пятиэтажек первой серии застройки он составляет всего 25 лет, так как дома были рассчитаны на временное возмещение дефицита жилья. А вот более современные хрущёвки с учётом капремонта могут служить до 150 лет, как и другие панельные дома.

Однако реновация, за редкими исключениями, предлагает не ремонтировать дома, а сносить их и возводить многоэтажные здания, заселяя в них гораздо больше людей, чем районы вмещали прежде. Такая политика приведёт к тому, что единая концепция микрорайонов с их инфраструктурой будет разрушена, а расчёты советских архитекторов по размеру школ, детских садов, зелёных зон и парковочных мест утратят смысл, считает польский градостроитель, преподаватель института «Стрелка» и автор книги «Беляево навсегда» Куба Снопек.

В районах, где снесённые дома будут замещать новыми, нет продуманного генплана и видения того, как они должны выглядеть и функционировать, отметил Снопек. «Все работы по сносу-реконструкции ведутся отдельно и не согласовываются с архитекторами», — добавил градостроитель.

Под каток реновации попадают не только обычные панельки, но и представители советского конструктивизма и авангарда. Летом в Москве начали сносить первый конструктивистский рабочий посёлок 1920-х годов на улице Русаковской — он стал прототипом для ещё восьми подобных домов, а семь из них признали ценными.

То, как будут выглядеть российские города после реновации, можно понять по трём годам программы в Москве. Основные проблемы тоже уже известны — это слишком высокая этажность, увеличение плотности населения и проблемы с инфраструктурой новых районов.

В 2017 году после старта реновации и Собянин, и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявляли, что жилые районы не будут «превращать в Манхэттен», а высота домов составит примерно 6-14 этажей. «Это такая среднего уровня застройка с той плотностью, которая предусмотрена Генеральным планом Москвы. Большая часть — это монолитные дома, в силу того, что нам нужны индивидуальные проекты со сложной застройкой. И меньше половины — это панельные дома», — говорил столичный мэр.

Через год начали возводить 30-этажные дома — и это не единичный пример, а практически правило. Большинство домов, которые построили или планируют, имеют в среднем 20 этажей, а, например, в Покровском-Стрешнево — 50 этажей, говорится на сайте Renovation.help муниципального депутата Дмитрий Барановского. В Кузьминках норматив по высотности превысят почти в два раза — там построят 170-метровое офисное здание.

Перед строительством проекты реновации показывали жителям, но те обозначали несколько проблем. Владельцы квартир писали, что значительная часть людей вообще не знала о слушаниях, поэтому принять «открытое и гласное» решение было невозможно.

Также москвичи отмечали, что проекты сильно отличаются от обещаний Собянина: чем больше этажей в зданиях, тем выше плотность жителей района. К примеру, площадь старого жилого фонда Кузьминок составляет 411 тысяч квадратных метров, а после реновации она вырастет больше чем в два раза — до 1079 тысяч. «Это приведёт к перенаселению, резкому увеличению транспортной нагрузки, резкому сокращению зелёных насаждений и, как следствие, к общему падению качества жизни», — считают местные жители.

Опасения оказались справедливыми: во всех районах, отданных под реновацию, повысится плотность жителей. В большинстве из них квартир станет примерно на 40% больше, а в некоторых значения выглядят совсем критическими. Например, в Бескудниково жителей будет вдвое больше, ав посёлке Новобратцевском в Митино по проекту число квартир вырастет на 140%.

Проблему с общественным транспортом возле новых домов пока не решили, признали собственники. Например, станция метро Кузьминки и так работает на пределе, а после реновации нагрузка возрастёт на 15-20%. В проекте не сказано о количестве парковок. Есть претензии и к нехватке мест в школах и детских садах, недостатке поликлиник и парков.

Все замечания жителей носят лишь рекомендательный характер, то есть власти могут их не учитывать. На все критические комментарии после слушаний комиссия при правительстве Москвы отвечала: «Не рекомендовано к учёту».

Советские панельные районы в Москве хороши хотя бы тем, что за десятки лет после строительства дворы заполнили высокая пышная растительность — но из-за реновации деревьев становится всё меньше, а в некоторых дворах их вырубили совсем. Жительница Северного Измайлово рассказала о массовой вырубке: девелоперы обещали оставить около 40 деревьев из 400, но вырубили все. Застройщики обещают на месте всех срубленных деревьев посадить лишь одно.

У москвичей, чьи квартиры попали под реновацию, проблемы не закончились и после принятия плана строительства. Многих устроили новые дома, но некоторые пожаловались, что им пришлось «выбивать» хорошее жильё. В Северном районе показывали квартиры в одном доме, а ордера на переселение выдавали в другом. «Обещанные хорошие квартиры выставили на продажу, а основную массу стали склонять к переселению в малогабаритный неликвид. В „моей” квартире в одной из крошечных комнат было три двери – межкомнатная и две балконных, а на стенах, свободных от дверей, висело по батарее», — рассказал местный житель Стас Перегуда.

По словам жителей, в предлагаемых домах порой не работает вентиляция, подвалы затоплены, а в квартирах — плесень. «Зачем же нам ехать из нашего тёплого жилья, в котором мы живём более 20 лет, и где у нас ничего не протекает, в такое аварийное жильё?», — сказал местный житель Василий. Около ста человек объединились, чтобы добиться выдачи квартир в соседнем доме, который им показывали изначально.

Права переселенцев нередко нарушают, не соблюдая заявленный метраж, планировку и этажность, подтвердил председатель фракции КПРФ в Мосгордуме Николай Зубрилин. Жительница первого заселённого по программе реновации дома Наталия Королёва рассказала, что собственникам одинаковых квартир в новостройках выдают разные площади: «Соседке дают квартиру на 64 квадратных метра, а мне — на 58. При этом сейчас у нас квартиры одинаковой площади».

Жительница первого «реновационного» дома рассказала о проблемах с планировкой: «Квартиры внутри сделаны небрежно — замазки и затирки, это всё понятно. В той квартире, которую мне дали, кухня сделана безобразно. Заходишь туда — и натыкаешься на какой-то выступ». Другой жительнице Юлии Плесниной выдали документы на квартиру, однако в них не был указан метраж квартиры и комнат: «Также перепутаны номера всех квартир. Мы должны смотреть 106-ю, но по факту нам показали 327-ю. Что будет оформлено в документах, вообще непонятно. Чтобы написать отказ, мы сами должны измерить площадь комнат, и нам должны показать другую».

Жителей одного из домов даже переселили за границы своего района — из Останкино в Отрадное. Переселенцы попытались оспорить решение властей в суде, но добиться жилья в Останкино им не удалось.

Жители района Марьина роща жалуются, что вместо дома в зелёной зоне им предложили единственный вариант для переселения — дом в 39 метрах от железной дороги. Сейчас они пытаются выйти из программы. «Если нас туда загонят, моим детям придётся преодолевать две оживлённые дороги и один железнодорожный переезд не менее двух раз в день только для того, чтобы посещать школу. Это не улучшение, а ухудшение жилищных условий, поскольку реновация — не только новый дом, но и комфортная, и безопасная инфраструктура», — рассказала одна из жительниц района Марьина роща.

О том, что делать с панельными микрорайонами в России, как с ними поступают в мире и почему лучше сохранять и модернизировать хрущёвки, чем сносить, рассказала TJ архитектор и управляющий директор проектов «КБ Стрелка» Александра Чечёткина. Летом «Стрелка» представила проект модернизации «Новый взгляд на типовые дома» — в нём можно найти свою панельку и посмотреть, как её реконструировать и добиться не сноса, а ремонта.

Не только хрущёвки, но и другие типовые дома, построенные во второй половине 20 века, часто находятся в ветхом состоянии и воспринимаются как жильё, которое не только физически, но и морально устарело. Снос и замена их новыми домами — традиционный способ работы с советской типовой застройкой. Хотя при при регулярном проведении капитального ремонта оно могло бы оставаться в качественно другом состоянии.

На ситуацию можно посмотреть иначе, тем более, когда речь идёт о массовом сегменте — ведь каждый второй горожанин в России живёт в типовом многоквартирном доме. Благодаря модернизации такие дома можно превратить в жильё высокого качества, которое будет соответствовать потребностям горожан. Мы проверили эту гипотезу при помощи архитектурно-планировочных тестов: проанализировали планировки хрущёвок, выделили разные конструктивные типы домов и проверили – возможны ли пространственные и планировочные изменения при исходных условиях. Итог – изменения возможны во всех домах, в большей или меньшей степени.

Здесь вопрос возникает: не легче ли снести дом и построить новый. Если обратиться к вопросам разумного потребления и бережного отношения к окружающей среде, то снос и строительство нового дома сильно вредит окружающей среде. В целом переиспользовать здание намного экологичнее, чем сносить и строить заново. Это более гуманный способ развития городской территории.

Обычно типовые дома, в том числе хрущёвки, не стоят где-то в поле — это целая группа зданий, которые часто вместе составляют микрорайон. Поэтому первая задача в градостроительном масштабе — разукрупнить кварталы, сделать их более компактными и комфортными для горожан.

Для этого необходимо проложить более плотную улично-дорожную сеть внутри существующих микрорайонов. Размер квартала позволяет это сделать: в среднем площадь составляет от 30 до 60 га — это огромное пространство. Частая сеть пешеходных и дорожных связей позволит легче перемещаться как пешком, так и на транспорте. Сами кварталы станут более компактными, что позволит более безопасно, комфортно и организованно перемещаться внутри.

Вторая задача в том, чтобы увеличить визуальное разнообразие. Сегодня больше 50% живущих в этих микрорайонах россиян считают их очень однообразными — это тоже влияет на комфорт среды. Можно не прибегать к сносу домов, а на свободном пространстве, которого достаточно много, возвести новые небольшие здания малой и средней этажности с общественными функциями. Иногда можно строить малоквартирные дома типа urban villa или даже таунхаусы.

Третий момент: часто в этих кварталах не хватает линейного фронта вдоль улиц, в которых могут размещаться общественно-деловые функции. Появление коммерческих, образовательных, культурных и других пространств позволит сделать жизнь горожан в своем районе более разнообразной и интересной. Улицы станут не полностью жилыми, а характерными для центральных городских районов, где можно будет пойти пройтись по магазинам, зайти в кафе, провести свой день в коворкинге.

Мы уже видим эту тенденцию в Москве, к примеру, в районе метро Академическая или Новые Черёмушки — там выкупают квартиры на первых этажах и открывают небольшие магазины, аптеки и пункты бытовых услуг с прямым выходом на улицу. На это есть спрос, поэтому появляется предложение. Наш проект предполагает создание таких пространств для бизнеса, выделение более центральных улиц или наоборот — спокойных жилых. Таким образом район может заиграть новыми красками.

Понятно, что необходимо сделать подробный проект с рабочей документацией и понятно, что дом дому рознь. Стоимость будет зависеть от состояния внешних и несущих конструкций и от того, лёгкая это модернизация или мы говорим о «разобрать и собрать заново». Но мы с Центром городской экономики «КБ Стрелка» сделали индикативный расчёт и выяснили, что реконструкция типовых домов требует в среднем на 30% меньше средств, чем строительство того же объёма.

Одна из самых затратных частей — это переселение жильцов в маневренный фонд. Это квартиры, в которых люди временно смогут жить, пока их дом реконструируется. На переселение может уйти значительная часть затрат, но, опять же, многое зависит от конкретного проекта. Возможно, в процессе реконструкции и не понадобится выселять весь дом. Обновление может быть поэтапным: подъезд за подъездом или сначала верхняя часть здания, а затем нижняя. Схемы могут быть разными.

Наш проект вышел летом, прошло не так много времени, но мы уже получили много откликов. Читатели писали, что находят свои дома через нашу систему интерактивного поиска, изучают проекты и в целом занимаются сбором информации и изучением дальнейших шагов для того, чтобы запустить процесс реконструкции своего дома.

На сайте жители могут определить свой тип дома, найти потенциальные архитектурные решения и узнать, какие вообще есть несущие элементы в их доме и квартире. Решения предусмотрены не для всех типов домов, а для самых распространённых серий. Мы дали инструкцию, чтобы у людей была точка опоры при желании добиться реконструкции. Но на практике, конечно, нужно значительно больше усилий, чем прописано в шагах.

Еще до публикации нашего проекта некоторым жильцам удавалось добиться общей реконструкции единичных зданий. Это касается не только хрущёвок, а вообще любых домов. Жителям небольших по количеству квартир подъездов легче познакомиться и договориться о чём-то со своими соседями, потому что если в одном подъезде 200 квартир, то обойти их всех будет непросто, а когда там всего 30 квартир — это значительно помогает налаживаю соседских связей. В дореволюционных домах (небольших по размеру) часто возникают более тесные связи между жильцами, благодаря которым им удается успешно принимать важные коллективные решения.

Мы создали проект на основе Стандарта комплексного развития территорий, который «КБ Стрелка» разрабатывала совместно с ДОМ.РФ и Минстроем для всей России. Мы пытались установить минимальный стандарт качества и видение того, каким может быть новое жильё России.

Во время работы над проектом «Новый взгляд на типовые дома» мы себя спросили: что можно сделать с существующей застройкой, учитывая, что типовых зданий так много? Скелет почти каждого российского города — это типовая застройка советского времени. Мы провели масштабное исследование, чтобы проверить, действительно ли наши решения применимы для этих типовых домов — и в том числе хрущёвок. В итоге приняли решение опубликовать проекты, чтобы у жителей этих домов была возможность понять, что можно сделать с тем пространством, которое их окружает каждый день.

Конечно, мы изучали эти примеры тоже. Здесь вопрос не во вдохновении, а в том, какие решения наиболее полезны для пространств ежедневного пользования жителей. У нас на сайте приведены примеры такой реконструкции: например, это проекты в Галле и Лайнефельде в Германии (Stefan Forster Architekten) и в Бордо во Франции (Philippe Ruault), получивший множество наград.

Таких выдающихся проектов единицы, но можно посмотреть и на более простые проекты — например, типовые дома в Берлине просто нормально отремонтированы, у них прозрачные подъезды, есть велопарковка, аккуратно составленные лестницы, освещенные натуральным светом, единообразные решения. Это совсем другое ощущение от пространства. Я сама прожила в таком доме в Берлине целый год. И речь не об абстрактном вдохновении, которое может возникать в этих пространствах, а о реальном повышении качества жизни и комфорта — этого можно добиться уже сегодня.

Панельные микрорайоны в техническо-экономическом смысле были ориентированы на определённое количество квартир, жителей и вообще проектировались тогда, когда не было активного автомобильного потока в городах. Сегодня мало где дорожная сеть адаптирована под фактическое количество автомобилей. Именно поэтому в этих микрорайонах мы ежедневно вынуждены продираться сквозь огромное количество неудобно припаркованных машин.

Можем представить, что будет, когда на этих участках население вырастет в три раза, а инфраструктура останется прежней. В свою очередь высотные здания выше девяти этажей формируют совершенно несоразмерную человеку застройку.

Необязательно увеличивать плотность застройки за счет увеличения этажности. Шести-восьмиэтажные дома, расположенные плотнее друг к другу, будут создавать достаточную плотность с точки зрения экономики, но при этом такая среда будет психологически и физически комфортна для жителей. К тому же, непонятна дальнейшая судьба многоэтажек — они отвечают принципам не эволюционного развития территорий, а революционного.

#архитектура #дизайн #реновация #законы #россия #регионы #москва